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Síndico Profissional: Guia Completo2019-12-03T15:41:48+00:00

Síndico Profissional:
Guia completo

Os condomínios estão cada vez mais complexos. Isso não é novidade. As demandas se assemelham cada dia mais a uma grande empresa, com grandes valores girando em caixa, áreas comuns cheias de concorrência, gestão de um grande grupo de pessoas e planos de expansão de nível empresarial.

Por isso, a figura do síndico cresce de importância. Sem ele não é possível que o condomínio tenha sucesso. Isso fez com que muitos condomínios procurem por um profissional para tomar conta da gestão do seu patrimônio.

Vamos conhecer mais sobre o síndico profissional e seu importante papel?

o que é um
Síndico Profissional?

O síndico profissional é o profissional contratado pelo condomínio para exercer a função de síndico do local. Ao contrário do síndico morador, o vínculo desse trabalhador com o condomínio é focado na parte profissional. Para isso, ele se qualificou e especializou para exercer essa função e possui amplo conhecimento em gestão de pessoas, finanças e planejamento estratégico.

Quais são os deveres e obrigações do síndico?

Engana-se quem pensa que a responsabilidade do síndico é apenas convocar reuniões de assembleia. O dia a dia desse profissional é bastante agitado e cheio de obrigações e deveres.

O Art. 1.348 do Código Civil brasileiro descreve as atribuições do síndico:

  • Convocar reuniões de assembleia;
  • Representar o condomínio em juízo ou fora dele;
  • Ser porta-voz e defender os interesses comuns dos condôminos;
  • Notificar imediatamente a assembleia sobre a existência de procedimento judicial ou administrativo, de interesse do condomínio;
  • Cumprir e fazer cumprir a convenção, o regimento interno e as determinações da assembleia;
  • Cuidar da conservação e a guarda das áreas comuns do patrimônio;
  • Prestar serviços de manutenção e, ao identificar problemas na infraestrutura ou equipamentos, mandar repará-los;
  • Elaborar previsão orçamentária anual;
  • Realizar a prestação de contas obrigatória — anualmente e quando exigida;
  • Fiscalizar o pagamento das taxas condominiais, buscando evitar a inadimplência;
  • Impor e cobrar multas e advertências caso seja necessário;
  • Garantir a contratação do seguro é de responsabilidade civil do síndico, bem como guardar a apólice de seguro do condomínio.

Além disso, é importante destacar a responsabilidade civil e criminal do síndico perante o condomínio. Especialmente, a sua responsabilidade como síndico destacada no item II do artigo 1.348 do Código Civil, que indica o síndico como o representante oficial do condomínio, de forma ativa ou passiva. É de sua responsabilidade realizar ações em defesa do patrimônio, dos direitos e dos interesses do condomínio e dos condôminos.

Por isso, algumas ações do síndico podem levar a processo civil ou criminal como, por exemplo:

  • Crimes contra a honra (calúnia, difamação, injúria);
  • Causar prejuízo aos condôminos ou a terceiros;
  • Negligenciar a cobrança de condôminos inadimplentes;
  • Apropriação indébita de fundos do condomínio;
  • Apropriação indébita de verbas previdenciárias dos funcionários;
  • Exposição de condôminos inadimplentes (danos morais);
  • Realizar obras sem a devida autorização da assembleia, quando necessária;
  • Acidentes com funcionários em horário de trabalho;
  • Negligência na manutenção do condomínio e de equipamentos;
  • Responsabilidade civil em casos de omissão.

Outra obrigação muito importante do síndico que vale destaque é a gestão financeira do condomínio. A legislação aponta que a prestação de contas do condomínio deve ser feita ao menos uma vez por ano.

Na prestação de contas o síndico deve listar e justificar todas as movimentações financeiras do condomínio realizadas durante a sua gestão. Por isso, é de extrema importância que o acompanhamento da saúde financeira seja feito diariamente.

Na pasta de prestação de contas devem constar cinco relatórios obrigatórios para comprovar a situação das finanças. São eles: relatório do orçamento, de receitas, de despesas, de inadimplência e balancete mensal.

Caso seja identificado uma discrepância nos valores da arrecadação e das despesas comprovadas, o síndico pode ser acionado civil e criminalmente. Se for comprovada desvio de verbas, pode responder pelo crime de apropriação indébita de fundos do condomínio. O ato ilícito tem pena de um a quatro anos de prisão e multa, conforme o Art. 168 do Código Penal.

Para garantir que a prestação de contas ocorra de forma tranquila, algumas dicas devem ser seguidas:

  • Exigir notas fiscais e recibos de todos os prestadores de serviço;
  • Guardar todas as contas pagas;
  • Trabalhar em conjunto com o conselho fiscal do condomínio;
  • Verificar a contabilidade todos os meses;
  • Guardar comprovantes de pagamentos e benefícios dos funcionários;
  • Manter o arquivo e as contas do condomínio organizadas.

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Ainda é importante salientar a responsabilidade do síndico com as obras realizadas no condomínio. Isso porque, existe uma série de obrigações que o síndico deve cumprir durante a realização das obras.

De acordo com a legislação, obras no condomínio são divididas em três tipos: necessárias, úteis e voluptuárias. E cada uma delas exige uma ação diferente do síndico.

Obras necessárias ou urgentes: são focadas na conservação do imóvel. Se os custos para realização não forem elevados, não se faz necessária a aprovação em assembleia para sua realização. Porém, se os gastos forem elevados, a obra precisa ser aprovada pela maioria dos presentes na reunião de condomínio.

Exemplos: retoque da pintura da fachada, modernização do sistema de elevadores.

Obras Úteis: são obras que buscam melhorar a qualidade de vida dos moradores. É obrigatória aprovação em assembleia, com votos da maioria dos condôminos.

Exemplos: implantação de medidas para individualização da água, instalação de sistema de segurança.

Obras Voluptuárias: são as reformas voltadas para o embelezamento do condomínio e lazer dos moradores. Só podem ser realizadas com aprovação por dois terços dos condôminos.

Exemplos: reformas estéticas no salão de festas, contratação de um projeto de paisagismo.

Para evitar problemas durante as obras, algumas ações são indispensáveis:

  • Respeitar as votações mínimas determinadas pelo Código Civil para cada tipo de obra;
  • Obedecer às deliberações tomadas pela assembleia;
  • Certificar-se de que a empresa contratada possui registro nos órgãos regionais responsáveis;
  • Exigir que a empresa contratada possua seguro contra acidentes e seguro de vida para os funcionários;
  • Pesquisar a prestadora de serviço antes de fechar negócio, pedindo garantias e indicações.

Qual a diferença entre Síndico Profissional e Síndico Morador?

A principal diferença entre o síndico profissional e o síndico morador está na relação com o condomínio. O síndico profissional é uma pessoa contratada com o intuito de exercer uma única função: gerenciar o condomínio.

O síndico profissional não possui vínculo algum com o empreendimento e presta o serviço de forma mais independente e objetiva. Além disso, o síndico profissional muitas vezes traz consigo uma bagagem de experiências de gestão na área. Por isso, para muitos condomínios a contratação de um síndico profissional é extremamente importante.

Aos olhos da lei, os requisitos legais para ser síndico são os mesmos para ambos os casos. O Art. 1.347 é o que regula a contratação:

Art. 1.347 – A Assembleia poderá escolher um síndico, não condômino, para administrar o condomínio, por prazo não superior a dois anos, o qual poderá renovar-se.

Uma das diferenças entre as duas categorias está no quanto ganha um síndico profissional: enquanto o síndico morador nem sempre recebe salário, o cargo de síndico profissional é remunerado.

Quem pode ser um síndico profissional?

Síndicos profissionais são pessoas capacitadas e qualificadas para atender as demandas de um condomínio. Por isso, quem deseja ser síndico profissional deve se atentar para algumas habilidades que auxiliam um síndico profissional a ter sucesso:

  • Ter empatia e calma na hora de gerenciar crises e apaziguar conflitos;
  • Possuir afinidade com áreas do conhecimento como administração, contabilidade, direito, recursos humanos e finanças;
  • Ser organizado e disciplinado para saber trabalhar de forma autônoma e independente;
  • Conhecer as demandas e rotinas de um condomínio;
  • Boa capacidade de comunicação;

É importante ressaltar que existem algumas pessoas que não podem assumir o papel de síndico: diretores de faculdades e colégios, magistrados, assim como grão mestres da Maçonaria — tanto como síndico profissional, quanto como síndico morador.

Um caso bastante comum dessa profissão é que muitos síndicos profissionais iniciam a carreira após atuar como síndico dos condomínios em que moram e acabam pegando gosto pela atividade. Afinal de contas, por que não ganhar dinheiro com algo que você é bom e gosta de fazer?

Outro detalhe importante é que nem sempre o síndico profissional precisa dedicar-se exclusivamente à função. É possível conciliar a gestão do condomínio com outra carreira que possibilita horários flexíveis, com o horário comercial livre. Desta forma, a atividade como síndico pode ser encarada como uma fonte de renda extra.

Lembrando que a profissão de síndico ainda não é regulamentada. No entanto, algumas instituições oferecem cursos de capacitação e certificação para quem tem interesse em atuar na área, vale a pena ficar de olho.

Qual o salário de um
Síndico Profissional?

Síndico profissional: a profissão do futuro

O síndico profissional supre uma equação que atinge milhares de condomínios em todo Brasil: demandas cada vez mais complexas e moradores sem tem tempo e conhecimento ou até mesmo interesse para gerir o condomínio.

Aliado a isso, o mercado é extremamente promissor. Com cada vez mais pessoas decidindo morar em condomínios fechados a demanda por esse profissional cresce diariamente. Não existem dados oficiais sobre o número de condomínios no Brasil, mas um dado aproximado, de acordo com o Censo Demográfico de 2010, podemos estimar que existam cerca de 240 mil condomínios edilícios verticais (de prédios) no Brasil. Só na cidade de São Paulo, é calculado que uma a cada três pessoas viva em um desses conjuntos habitacionais.

A tendência é que esses números aumentem com o passar dos anos e a demanda por síndicos profissionais acompanhe esse crescimento.

Síndico profissional: quanto custa?

O valor de contratar um síndico profissional pode variar bastante. Como não há uma tabela que estipula o piso salarial, a remuneração, geralmente, é estipulada levando em consideração algumas questões, como:

  • Número de unidades do condomínio;
  • Número de visitas ao condomínio necessárias por semana;
  • Quantidade de áreas comuns e de lazer;
  • Tamanho da equipe de funcionários;
  • Valor da taxa condominial.

Qual o salário de um síndico profissional?

Uma pergunta muito comum de quem deseja investir nessa carreira é qual salário de um síndico profissional. A resposta de quanto ganha um síndico profissional pode variar entre R$1.500 a R$ 4.000 mensais, sendo possível chegar a R$ 10 mil por mês em alguns casos.

Outras perguntas:

Síndico profissional: direitos trabalhistas e regime tributário

Síndico profissional tem que emitir nota fiscal?

Síndico profissional tem direito a 13º salário?

Síndico profissional tem direito a férias?

Síndico profissional é eleito ou contratado?

Síndico profissional pode ser reeleito?

Quem fiscaliza o síndico profissional?

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como ser um bom
Síndico Profissional?

Papel da administradora durante a gestão do síndico

Uma relação que ainda gera alguns desentendimentos é atuação da administradora na gestão do condomínio. Algumas pessoas tem dificuldades de entender quais são e até onde vão as responsabilidades da administradora. Vamos esclarecer:

Muito mais do que uma prestadora de serviços, a administradora deve atuar como aliada do síndico. De maneira geral, quando o condomínio conta com os serviços de uma administradora, a gestão do síndico passa a ter caráter de gerenciamento e fiscalização. Isso significa que se o síndico se torna responsável por repassar as demandas dos moradores para a administradora e também fiscalizar se a administração condominial está sendo feita corretamente.

Podemos destacar como principais atribuições da administradora de condomínios:

  • Gerenciar o fundo de reserva do condomínio;
  • Cuidar das contas a pagar;
  • Elaborar os demonstrativos de receitas e despesas;
  • Fornecer assessoria na prestação de contas e previsão orçamentária;
  • Fazer o controle da inadimplência no condomínio, realizando cobranças e desenvolvendo relatórios;
  • Administrar a conta pool, caso o condomínio opte por essa modalidade de serviço
  • Elaborar a folha de pagamento dos funcionários;
  • Desenvolver e armazenar contratos de trabalho;
  • Gerenciar o pagamento de encargos previdenciários;
  • Oferecer assessoria ao síndico nas questões jurídicas;
  • Emitir e enviar boletos para o pagamento da taxa condominial;
  • Organizar os documentos do condomínio;
  • Organizar a pasta de prestação de contas;
  • Cumprir as obrigações fiscais e contábeis do condomínio.

Como ser um bom síndico profissional

Para se tornar um bom síndico profissional, antes é preciso entender como é o trabalho do síndico. A rotina do síndico profissional se divide entre duas situações: visitas e planejamento. As visitas ao condomínio costumam ocorrer semanalmente, conforme o acordo feito na contratação. Já os momentos de planejamento podem ser feitos no escritório ou casa do profissional.

Durante as visitas ao condomínio, o síndico acompanha a situação do condomínio, fiscaliza e planeja obras e melhorias, faz o gerenciamento da equipe de funcionários e atende os moradores para ouvir suas necessidades, sugestões e reivindicações.

Durante o planejamento algumas de suas atividades são: realizar o acompanhamento da situação financeira do condomínio, acompanhar a situação dos chamados, elaborar o planejamento estratégico e plano de ação, fazer a cotação de fornecedores, entre outros.

Síndico profissional: diferenciais

Um dos fatores que tem levado muitos condomínios a decidirem contratar um síndico profissional é o seu leque de habilidades e ferramentas que esse profissional oferece para os condomínios.

Qualificação

O primeiro benefício que um síndico profissional oferece para os condomínios é sua qualificação. O Síndico Profissional é um trabalhador que se especializou e qualificou para gerir condomínios. Sua área de especialização vai desde gestão financeira, pessoas e administração. Ou seja, seu condomínio vai contar com um profissional altamente capacitado para realizar todas as demandas e necessidades dos moradores.

Disponibilidade

O síndico morador é uma pessoa muito voluntariosa, que dedica o seu tempo livre para organizar o condomínio. Acontece que na maioria desses casos essa pessoa já conta com outro emprego e não consegue se dedicar inteiramente ao prédio. Já o síndico profissional oferece algo diferente, ele é um profissional dedicado e exclusivo para a rotina do condomínio. Ele está disponível em tempo integral para resolver os problemas, fiscalizar obras, montar o planejamento do condomínio, cuidar da saúde financeira e ouvir as necessidades dos moradores.

Ferramentas

Por se tratar de um especialista em gestão de condomínios, o síndico profissional tem à seu dispor as melhores ferramentas de gestão e acompanhamento do condomínio. Ele conta com ferramentas e processos que fazem o seu trabalho ser mais produtivo e rápido. Geralmente, em seu arsenal de ferramentas ele conta com aplicativos para comunicação com os moradores, softwares de gestão financeira, além de planilhas de acompanhamento do dia a dia do prédio.

Gestão de pessoas e conflitos

Mais uma vantagem de contar com um profissional para gerir o condomínio é que ele é especialista em resolver e mediar conflitos entre os moradores. Esse profissional conhece as melhores técnicas para resolver problemas e está sempre procurando que o desejo de todos os moradores seja atendido.

Transparência na gestão

Uma das principais responsabilidades desse profissional é realizar uma gestão transparente e que preze pelo bem da saúde financeira do prédio em primeiro lugar. Por isso, ele procura sempre manter todos os moradores cientes da situação financeira do condomínio e realiza ações e investimentos planejados.

Planejamento

Uma das responsabilidades do síndico é realizar o planejamento do condomínio. É ele o responsável por listar as demandas e necessidades dos moradores, elencar prioridades, criar um plano de ação, definir prazos e acompanhar o andamento das atividades. Quando seu condomínio conta com um síndico profissional, garante que uma pessoa altamente qualificada e especialista elabore esse planejamento. Isso é extremamente importante para que todas as demandas sejam priorizadas de maneira correta e o andamento dos projetos seja acompanhado de perto.

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Como se apresentar como síndico profissional

Como já falamos antes, os condomínios cada vez mais se parecem com grandes empresas. E, assim como nessas corporações, o gestor que está à frente do negócio deve ser extremamente capacitado e qualificado para atingir todos os objetivos planejados.

Por isso, é importante que quando você assuma um condomínio se apresente como um síndico profissional capacitado e responsável.

Algumas dicas para ser um bom síndico profissional podem ajudar você nessa missão:

Tecnologia e ferramentas de gestão

Faça da tecnologia a sua aliada. Nos dias de hoje não há mais espaço para gerir negócios sem estar apoiado na tecnologia. Um bom gestor condominial sabe disso e se cerca de ferramentas e aplicativos que vão tornar o seu trabalho mais fácil e produtivo. Nesse caso toda ajuda é bem-vinda, desde aplicativos de gestão de tempo e tarefas, softwares de controle financeiro, até aplicativos para gestão das demandas e comunicação do condomínio.

Seja organizado

Organização é sempre o mantra do síndico profissional. Sem ela, é garantia de caos na certa. Reserve um momento na sua rotina de trabalho para focar em organizar a sua agenda, documentos e atividades. Desse modo, é possível tirar os empecilhos do caminho e focar na melhoria do condomínio. Mais uma vez vale destacar que a tecnologia é sua aliada para ser um síndico profissional organizado e planejado.

Conheça a legislação

A legislação estará constantemente em evidência durante o seu dia a dia. Por isso, é fundamental conhecê-la muito bem. Leia muito, pesquise em blogs referência no assunto, busque o auxílio de profissionais da área jurídica para estar sempre atento a todos os detalhes das leis. Ignorar ou desconhecer a legislação pode trazer prejuízos não só para o condomínio, mas para a sua vida também.

Esteja atento às demandas

Planejar as ações próximos passos do seu condomínio é crucial para o sucesso da sua gestão, mas é preciso ficar atento às demandas que aparecem. Muitas ações e atividades do seu dia a dia vão surgindo ao longo dos dias, outras surgem decorrentes de acontecimentos como, chuvas, por exemplo. Um síndico de sucesso está atento à tudo e pronto para resolver as demandas com qualidade e agilidade.

Tenha autoridade sem autoritarismo

O síndico não é o dono da verdade e nem o único decisor das questões do condomínio. É preciso ouvir e respeitar a opinião de todos para ter uma gestão justa, transparente e democrática. Agir de forma autoritária pode levar o síndico a grandes problemas de relacionamento e, até mesmo, a destituição do cargo.

Conheça bem o condomínio

Mesmo que você não esteja presente no condomínio todos os dias, é preciso conhecer muito bem o seu local de trabalho. Saber como funcionam as regras, o funcionamento das áreas comuns, além de manter um bom relacionamento com os moradores e os funcionários vai ajudar a garantir que o seu trabalho seja mais tranquilo e produtivo.

Seja criativo

Muitas pessoas consideram a gestão de um condomínio um assunto chato e burocrático. É seu papel mostrar o contrário. Por isso, aja com criatividade para tornar a sua gestão condominial mais atrativa para todos. Uma dica é planejar assembleias em locais diferentes do condomínio, trazer dinâmicas para aproximar os moradores, testar formatos diferentes para apresentar os dados, entre outras.

Não descuide da manutenção

Manter a manutenção do condomínio em dia é extremamente importante para garantir de harmonia e segurança de todos. Assim, esse deve ser um dos principais pontos de atenção do síndico. Elevadores, para-raios, instalações de gás, piscinas e sistema de prevenção contra incêndios e escadas são apenas alguns dos itens que devem entrar no seu checklist de manutenção periódica.

Comunicação é tudo

Historicamente, a maioria dos problemas que acontecem em um condomínio são decorrentes de falhas na comunicação. Para garantir uma gestão mais tranquila trabalhe constantemente para manter uma comunicação clara com todos os moradores e funcionários. Utilize comunicados e circulares para manter todos os moradores por dentro de tudo que acontece no condomínio. Aproveite que a tecnologia está ao seu lado e utilize aplicativos de gestão do condomínio para manter uma linha de comunicação direta com os condôminos.

Invista na sua qualificação

Por último, mas não menos importante é de extrema importância investir na sua capacitação profissional. Procure cursos e certificações para aumentar o seu currículo. Um bom síndico profissional está sempre atento às mudanças do mercado e procurando se atualizar com o que há de mais moderno e inovador no mercado de condomínios.

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